中古住宅を高く売るためのノウハウと不動産業者の選び方

売家の画像 コラム

中古住宅や古家付きの土地などの、人が住まなくなった家や土地を売りたい人がたくさんいます。

ところが、何から手を付ければいいのかわからず、悩んでいる人が多いようです。
不動産を売るときには、売却のためのノウハウを知っておくことで、思わぬ損をしたり、トラブルに巻き込まれたりするリスクを避けることができます。

また、不動産会社に相談する前に不動産を売る為の基礎知識やノウハウを身につけておくことで、適正な価格で売却できるようになります。

ここでは中古住宅や古家付きの土地などを売りたい人に、安全にできるだけ高く売る為のノウハウと、不動産会社の選び方を紹介します。

不動産会社に不動産の売却を依頼する前にしておくこと

不動産会社に不動産売却の相談をする前に、物件の情報を集めて相場をしらべるなど自分自身で、売るための準備をしておくと、売却をスムーズにすすめていくことができます。

売りたい不動産の資料を集める


不動産を売るためには、売却したい物件の情報や資料などを事前に集めて整理しておきましょう。


不動産の情報や資料とは、「土地や建物の権利証(登記識別情報)」「不動産を購入したときの契約書や重要事項説明書」「公図」「測量図」「建物図面」「固定資産税納税証明書」などです。


これらの書類には対象となる不動産の基本的な情報、所在地、面積、評価額、家を建て替えたり増改築するときの法的な制限などが記載されています。

不動産業者はそのほかに対象となる中古住宅の利便性、最寄りの駅やバス停までの所要時間、スーパーや公共施設、銀行など日常よくつかう場所までの距離、ハザードマップなども調べて、これらの情報をもとに価格の査定を行います。


不動産の資料、権利証や契約書などがない場合は、対象となる不動産を管轄する法務局や役所で最新の情報を入手することもできます。

不動産会社は物件の所在地さえわかれば、法務局などで調査して価格査定をすることができます。

しかし、不動産会社の担当者も気づかないこともありますから、不動産会社任せにせず、自分で確認しておくことが大切です。

不動産の相場を調べておく

不動産をできるだけ高く売るためには、事前に売却したい不動産の情報をもとに相場を調べておくことをおすすめします。

不動産のおおよその相場を知っていれば、不動産業者との打ち合わせもスムーズにできます。

その不動産を買いたい人が現れた時にも価格交渉を有利にすすめていくことができるのですね。

土地の相場などは国土交通省や大手不動産関連の信頼できるサイトに全国の土地に関する様々な情報が公開されています。
こういったサイトでおよその相場を調べることができます。

なお、不動産会社はレインズという不動産機構の機能を使って、近隣で実際に売買が行われた事例を入手することもできます。


この売買成約事例には実際に売買が行われた物件の所在地、面積、価格などが記されています。

売却したい不動産に類似した物件の過去の取引事例を調べることで大体の相場もわかります。


不動産業者に査定を依頼したときには、こういった過去の売買成約事例も教えてもらうようにしましょう。

不動産の査定から引き渡しまで


不動産を売るときの流れは査定から始まり、明け渡し(引き渡し)で終了します。
不動産会社は不動産の所在地などがわかれば、無料で査定を行ってくれます。

次に、業者が査定した価格が納得のできるものであれば、その査定価格で売りに出すことになります。

不動産を買いたいという希望者が現れて、価格面やその他の条件で折り合いがつけば買主から手付金を受け取り売買の約束をします。
これが売買契約です。


そのあと、買主から残金を受け取り、同時に対象となる不動産の名義を買主に移転(所有権移転登記)し、その不動産を買主に明け渡します。

不動産の売買は通常はこのような流れが一般的です。

売買契約と媒介契約


このような一連の流れの中で、契約と呼ばれるものが二つあります。
一つは売主と買主が「売りますよ」「買いますよ」という約束をする売買契約ですね。


該当する不動産の価格や手付金の額、明け渡しの時期などの重要な項目を書面にして売主と買主がお互いに確認し、後で言った言わないなどのトラブルにならないようにしておきます。

もう一つは売主及び買主と不動産会社の間で取り交わす媒介契約と呼ばれるものです。


この媒介契約は不動産を売りに出す前に不動産会社との間で販売価格や仲介手数料の額、販売期間などを取り決めておきます。

媒介契約には、専任媒介契約、専属専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

このうち一般媒介契約は他の不動産業者にも重ねて依頼することができる契約です。

媒介手数料は成功報酬のため、一般媒介契約では先に売ったほうの業者だけが仲介手数料を受け取ることになります。
そのため、業者によっては「一般媒介契約では営業に力が入らない」といって、専任や専属専任媒介契約をすすめる担当者がいます。

しかし、知り合いに不動産業者がいない場合など、一人の担当者に決めかねる場合は一般媒介契約にして複数の不動産業者と契約を結んで様子を見ることをおすすめします。

なぜなら、一般媒介契約であっても専任や専属専任媒介契約と同じように懸命に営業活動をおこなってくれる心意気のある営業マンもいるからです。

こういった信頼できる営業マンが担当者であれば専任や専属専任媒介契約に切り替えてもいいでしょうね。

「不動産会社」の選び方

不動産会社にはそれぞれ得意な分野があります。
不動産会社の選び方を知って売りたいと思っている不動産を売却するのに最も適した不動産会社を選びましょう。

大手不動産会社と地元の不動産会社


不動産業者と言っても、大手企業から地元に密着した中小零細の業者まで様々です。
不動産業者に不動産の売却を依頼する場合は、知り合いに信頼できる宅建業者がいない場合はまず売却したい不動産の所在地に店舗がある業者を選びましょう。

大手不動産業者であっても、売却したい不動産が店舗の近くになければ、土地の相場やその地域特有の状況などは分かりません。

私も長年全国に支店のある不動産会社の所長をしていましたが、縁あって遠方の他府県に所在する不動産を売却するように依頼されたことが何度かありました。

その不動産の所有者の人は、大手不動産会社で安心だし、営業マンとしての私の資質も買ってくださって、高く、安全に売ってくれるであろうとの思いから依頼されたのだと思います。

私もその思いに応えるべく販売活動をおこないましたが、その不動産を売ったのは殆どの場合、地域に密着した営業をしている、その地域に店舗がある大手であったり、中小零細の不動産業者でした。

その不動産の調査をするときも信頼できる地元の業者に教えてもらったものでした。
やはり地元の業者でなければ地域特有の事情は分かりません。

ただし、私の場合、すべての案件で無事に売却を終え、その物件の所有者の方にもご満足いただいたと自負しています。

不動産業者は、お互いにライバルであり、良き協力者でもあるのです。

今はインターネットの時代で日本中(世界中)どこでもスマホで物件を見ることができますから、そういう意味では不動産業者が信頼できて、しっかり責任を果たしてくれれば遠方の物件であってもよいのかも知れません。

売りたい不動産とあなたに合った不動産会社


不動産業者の中には、売買仲介を中心に行っているもの、主に賃貸物件の仲介をおこなっているもの、あるいは中古住宅を買い取ったり、競売物件を落札し、リフォームして売ることを専門にしているものもいます。それぞれ得意とする分野が違うのです。


また、対象の不動産を売ることが得意な業者であっても売主であるあなたとは「そり」が合わない場合もあります。


したがって、不動産業者に査定を依頼するときは、特に親しくしている信頼できる不動産業者がいる場合は別として、まずは複数の不動産業者に査定を依頼してみることをお勧めします。

なお、不動産業者が作った査定報告書に書かれた不動産の価格が必ずしも売れる価格ではありません。
最も高い値段で売れるように言ってくる業者が必ずしも高い値段で売ってくれる業者ではないのです。

そういう意味でも、前もってある程度自分で相場を調べ、不動産売買の流れを知っておくことで不動産会社の担当者の力量や資質が判断しやすくなります。

不動産を高く売るにはコツと不動産会社の選び方がある

不動産を(適正な価格で)高く売るためには不動産業者に相談する前に、対象の不動産の情報を集めておおよその相場を調べておくことが大切です。


また不動産売買の流れと売買契約と媒介契約の意味も確認しておきましょう。
不動産業者は大手から中小零細まであり、得意とする分野も異なります。

できる限り、その不動産の所在地で営業をおこなっている業者の中から「不動産会社の選び方」を参考にして、不動産会社を選んでください。

あなたが売りたいと思っている不動産を高く安全に売ってくれる不動産業者が必ず見つかります。

  不動産を売買することは一生のうちに何度もあることではありません。
ですから、一般の人は不動産の売買について経験や知識が少ないのですね。
不動産の売買に関しては不動産業者に頼らざるを得ない場合がほとんどです。

つい不動産業者任せになってしまいがちですが、あとで、「悪徳業者にだまされた」とか「こんなことになるなら売買しなければよかった」などといったトラブルに巻き込まれないようにしたいものですね。真面目に働いている立派な不動産業者もたくさんいるのですよ。

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